美狮贵宾会网址注册
当前位置     首页 >  美狮贵宾会客户端下载  > 850游戏币冲值-大逆转!炒房,旧时代终结,新时代到来

850游戏币冲值-大逆转!炒房,旧时代终结,新时代到来

2019-12-23 16:40:20
[摘要] 是的,过去20年,在任何一个时间节点上,我们的住宅年租金回报率只有1.5%左右。楼市,持有获利的时代,已经到来。现在,一线城市和二线头部城市的写字楼,相对繁华地段的,写字楼的年租金回报率,已经达到5%左右,注意,5%,这是抵消资金成本的均衡性。这意味着,现在择机捡漏买入的优质写字楼,未来五至六年,年租金回报率超过10%,是有较大可能性的。

850游戏币冲值-大逆转!炒房,旧时代终结,新时代到来

850游戏币冲值,来源:x博士说房事

岁月如梭,间隙性的焦虑,却从未改变。

没办法,我辈俗人,又生逢百年未有之大变局,偶尔的焦虑在所难免。

家国大事,暂且不论,我们的小小工作室想做好了,也得操心的。11月份的cpi涨幅4.5%极其罕见,资产配置,也得做深度思考。

在焦虑中,我们谋长远;

在焦虑中,我们择趋势。

01

今天,不聊别的,聊点年底捡漏,当然,这个捡漏,前提是响应趋势。

不瞒你说,这两天,我又在看房了,和去年一样,看的不是住宅,而是写字楼。

去年底,我们买了一个写字楼,面积不大,今年同事增加,预计明年又不够用了。

其实不光写字楼,住宅、乃至股市,年底都有捡漏的机会,金融市场永远是“每逢春节倍缺钱”。

减持住宅,我从2018年就开始呼吁了。此后,我对楼市的关注,重点就已经转为写字楼了。当然,必须是热点城市的热点区域。

原因很简单,房住不炒的政策基调,本身就意味着:楼市投资的核心收益,已经从原来的交易获利,转变为持有获利。

何为交易获利?

非资产本身带来的收益。过去,我们炒房,买住宅,有谁是靠房租赚钱的,太少太少了,最终都是靠卖房赚钱,赚买家(交易对手)的钱。

过去,散户炒股,也大抵如此,热衷炒小盘股、炒垃圾股,小盘股、垃圾股没给你什么分红,你买入,也同样是想赚交易对手的钱。理所当然,最终获利的可能性不大,超过9成的散户,从来都是亏损的。

何为持有获利?

资产本身带来的收益。买房,主要靠房租收益,买股,主要靠股票分红,这是赚资本内在价值的钱,而不是交易对手的钱。

交易获利和持有获利,如果我们非得上升到投资逻辑,那么,基本可以对应所谓的技术派和价值派。

当然,就像技术派和价值派一样,有时候,交易获利和持有获利是存在些许交叉的——追求价值,同时也讲究点技术;追求技术,同时也强调些价值。

02

过去20年的炒房,主要依靠交易获利。

未来10年,未来20年呢?

只能依靠持有获利!

先说一下国外楼市的投资逻辑。

房租是决定房价涨跌的核心因素,除非发生恐慌性的金融风暴。

诸如欧美日等发达国家,4 %左右的年租金收益率是一个均衡线,年租金收益率超过4%,资产持有的回报率上升了,房价一般会跟着涨;年租金收益率低于4%,资产持有的回报率下降了,房价一般会跟着跌。

全球主要城市房产租金回报率,东南亚除外

而对于东南亚国家,年租金收益率的均衡线,一般在6%左右。超过6%,房价会跟着涨;低于6%,房价会跟着跌。

房租才是房价的指挥棒,这是符合资源(土地和资金)自由配置逻辑的。租金收益率上升,房价跟着上升,租金收益率又回调到均衡线了。反之,租金收益率下降,但房价的追随下降,又使租金收益率反弹到均衡线附近了。

讲到这样,许多朋友,肯定要问了,为什么我们的房价不按照这个逻辑自发调整呢?我们的租金年收益率,仅有1.5%左右啊?

是的,过去20年,在任何一个时间节点上,我们的住宅年租金回报率只有1.5%左右。北上深,或许仅有1%左右,二线城市1.5%左右,只有极少数城市,才有2%左右的年租金收益率。

这是因为:

1、我们并非完全是资源自由配置,土地市场,是地方政府控制的,不像许多国家的土地是私有的。资金,无论是开发商的开发贷,还是个人的房贷,也还没有完全达到自由配置的阶段。

2、城市化的红利,我认为,这个不是核心因素,但是必要因素,这当然也是有影响的,城市化加速的红利,某种程度,可以提前透支一部分房价。

03

可惜,城市化已到尾声。

可惜,过去对房价的透支,现在亟需时间来弥补。

城市化已到尾声,再叠加人口老年化的加速到来,所以,我做过推断,未来两至三年,我们的房价整体将保持不涨不跌。当然,相当一部分城市的房价,还是要跌的,除了三四五线城市,一二线城市房价即便下跌,整体还是可控的。

楼市,交易获利的时代,已经终结。

楼市,持有获利的时代,已经到来。

持有获利,本质就是价值投资,这适用于当下的写字楼。

住宅泡沫的消化,至少需要三年

过去的15年,住宅和写字楼的走势,可谓冰火两重天。15年前,一线和二线头部城市,同一个区位,住宅和写字楼的价格几乎差不多。但是,15年后,一线和二线头部城市,住宅价格至少涨了5倍,而写字楼整体却只翻了一倍稍多。

当然,相比住宅,投资写字楼,过去15年,租金收益率是高于住宅租金收益率的。

但是,即便算上租金收益率,过去15年,投资写字楼的,依然还是悔不当初!住宅的5倍上涨,这钱赚得是多么容易,多么爽啊。更何况,过去住宅还有三倍杠杆呢,而写字楼最多只能用一倍杠杆。

时势如巨浪,总是要翻转的,当下的住宅之势已到向下的临界点,由盛转衰,而写字楼,则经过多年的横盘探底之后,已经有渐进向上的趋势。

不要扯什么深圳、上海的写字楼空置率呢,空置率出来了,恰恰是最佳的入手时间点,更方便买入议价。当然,投资写字楼,请注意,地段!地段!还是地段!

现在,一线城市和二线头部城市的写字楼,相对繁华地段的,写字楼的年租金回报率,已经达到5%左右,注意,5%,这是抵消资金成本的均衡性。

而从中长期看,利率,短期不论,中长期,五至六时间,在全球普遍低利率的背景下,贷款基准利率下降一半还是有可能的。这意味着,现在择机捡漏买入的优质写字楼,未来五至六年,年租金回报率超过10%,是有较大可能性的。

投资,本应有逆向思维。

在众人迷茫之际,我们出手。

在众人追捧之际,我们脱手。

文 | 杨国英

365体育投注

© Copyright 2018-2019 jackiehouchin.com 美狮贵宾会网址注册 Inc. All Rights Reserved.